Argumentaire sur le projet de loi de finances 2018
Fédération des Offices Publics de l’Habitat

Il est nécessaire d’expliciter les conséquences directes et réelles qui découlent de cette mesure.

Une baisse de 60 € d’APL par mois pour les locataires des offices bénéficiaires des APL va entrainer une diminution importante des loyers perçus. La perte de recette pour les offices sera ainsi de 822 millions d’euros par an, répercutée directement sur l’autofinancement de ces derniers : à titre d’exemple, cette somme représente plus de 80 % de l’autofinancement cumulé des offices en 2015 (980 millions d’euros).

La colonne vertébrale de votre argumentation doit démontrer que cette mesure entraine un risque de déstabilisation sans précédent du logement social et de ses locataires. Il est important que celle- ci soit dépassionnée et dépolitisée, afin de montrer l’impact désastreux de cette mesure, hors de toute considération politique. Pour cela, votre argumentaire sera fondé sur trois axes principaux :

  • Un ralentissement brutal des projets de constructions neuves et de réhabilitation

Cette mesure condamne purement et simplement la production de logements neufs des offices. En effet, la perte de 822 millions d’euros de recette est à comparer aux 672 millions d’euros de fond propre investis en 2015 dans la production de 32 000 logements. Ces deux chiffres illustrent la situation dans laquelle les offices seront plongés si la mesure du Gouvernement est appliquée. Cette mesure implique alors un ralentissement des efforts de rénovation inclus au sein des politiques de la ville.

Plus précisément, il est nécessaire d’illustrer précisément l’impact de la mesure sur l’autofinancement des offices :

  • 122 offices (42 % du patrimoine) auront un autofinancement négatif
  • 158 offices (60 % du patrimoine) auront un autofinancement inférieur à 2 %
  • 196 offices (74 % du patrimoine) auront un autofinancement inférieur à 5 %, seuil de fragilité reconnu, par la CDC et la CGLLS, des organismes HLM

Et donc ne pourront pas maintenir leurs efforts d’investissement voire d’entretien du patrimoine Pour résumer :

« Cette mesure entrainera un ralentissement brutal des projets de constructions neuves, mais aussi de la réhabilitation, notamment énergétique et une compression sans précédent des crédits d’entretien et de réparation du parc existant » (Alain Cacheux, président de la FOPH)

  • Une inégalité de traitement entre le parc public et le parc privé

Il est important de démontrer que cette mesure entraine une iniquité flagrante entre le parc privé et le parc public, et touche les locataires les plus fragiles socialement.

Pour cela, vous pouvez comparer l’évolution du montant des APL allouées entre les deux parcs :

Entre 2000 et 2015, il y a eu une augmentation de 75% des APL allouées aux logements sociaux (contre 58% pour les locataires du parc privé) c’est parce que les revenus des locataires du parc social ont baissé alors qu’ils sont restés stables pour les autres.

– 7 locataires sur 10, dans les offices, ont des revenus proches à inférieurs au seuil de pauvreté.

De plus, « cette mesure est injuste » à au moins cinq titres :

  • Le Gouvernement demande au monde HLM plus de 1,7 milliard d’euros d’efforts pour l’année 2018, sans demander un euro au parc privé, pourtant principal responsable des hausses de loyer.
  • De plus, il est important de montrer l’importance de la part des locataires bénéficiant des APL au sein des offices et la diversité de situation de ces derniers concernant cette part : la moyenne de l’ensemble de offices se situe à 54 %, mais la situation est en réalité très diverse, allant de 30 % à 70 % selon les offices.
  • Il faut souligner que ce sont les organismes qui ont eu une politique d’attribution de logements généreuse qui vont se retrouver les plus pénalisés par cette mesure.
  • Dans les territoires détendus, cette mesure fragilisera encore plus les offices, qui y logent une population très précarisée et qui doivent se battre contre la vacance pour garantir leurs recettes.
  • Le Nouveau programme de renouvellement urbain, indispensable pour nos quartiers, sera donc, à l’instar des autres types d’investissements, fortement remis en question.

Ce sont donc les locataires les plus fragiles qui seront touchés par cette mesure.

  • Des contreparties qui n’en sont pas

Les contreparties financières envisagées impliquent un décalage qui n’est pas supportable par les offices, car la baisse des loyers est immédiate, alors que ces pseudos compensations n’auront d’effets un peu significatifs qu’à moyen ou long terme, sans être à la hauteur des pertes de ressources de 2018.

Plus précisément, le gel du taux du livret A à 0,75% pendant deux ans ne compensera qu’à la marge et dans deux ans une hausse de recettes massives et immédiates. Certains l’ont chiffrée : elle couvrirait 1% de la perte de loyers.

Le réaménagement de la dette pour son allongement : la aussi les gains ne seront pas immédiats et ne bénéficieraient pas à tous les organismes : tout dépend de la maturité de leur dette actuelle)

Et ce n’est pas le surloyer déclenché dés le 1er euro de dépassement qui permettra de rétablir un certain équilibre, au-delà de la faiblesse des recettes envisagées, tous les locataires concernés ne sont pas répartis également, dans les territoires.

Sur la vente, est-il raisonnable de vendre 2 fois, 3 fois plus voire 4 fois plus ne zone tendue, là où la demande est la plus forte ?

Est-il crédible de vouloir augmenter sensiblement la vente en territoires détendus, là où les locataires sont souvent les plus pauvres ?

Ce décalage entre les baisses des loyers immédiates provoquées par cette mesure et les contreparties insuffisantes à moyen ou long terme est l’un des éléments forts à souligner lors de vos rencontres avec les parlementaires.

Pour conclure, en même temps que le Gouvernement annonce une baisse d’au moins 3 milliards d’euros de l’ISF, il s’attaque au service public du logement, et, à travers lui, aux 11 millions de locataires HLM.

Nous vous suggérons à partir de ces éléments et si ce n’est déjà fait, de chiffrer et d’illustrer concrètement les impacts de cette mesure sur votre PSP et, mieux, sur sa projection à 10 ans.

Maintenant que le projet de loi de finances est paru (l’article 52 concerne le logement social), nous vous encourageons à organiser des assemblées générales de personnels, des conférences de presse, etc. pour mobiliser le plus grand nombre.